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Como es de conocimiento para muchos de los lectores, el mercado inmobiliario de los Estados Unidos atraviesa por una de las crisis más agudas de sus historias financieras. Gran parte del problema surgió como respuesta a técnicas predatorias malintencionadas de muchas compañías de préstamos y personas individuales, quienes tras la promesa de casa nueva a bajo costo ocultaron el valor creciente y en muchos casos incontrolable de las cuotas de hipoteca a pagar en el corto y mediano plazo. Los resultados se evidencian hoy, cuando el número de ejecuciones hipotecarias ha alcanzado un punto bastante alto, provocando así para muchos propietarios americanos la pérdida de sus hogares debido a la no capacidad de pago de las altísimas cuotas.

No obstante, de esta dura condición de la economía, surge una oportunidad para muchos compradores, quienes rodeados por nuevas leyes que protegen y  aseguran los derechos del consumidor están girando su mirada hacia estas propiedades: casas, apartamentos, condominios, etc que fueron ejecutadas y que se encuentran nuevamente disponibles en el mercado a precios relativamente menores que los originales. El inventario de propiedades ejecutadas para la venta es amplio, existe un gran número de ofertas para todos los presupuestos, y amparados por la confianza que brinda un sector hipotecario vigilado de cerca por la entidades gubernamentales, los compradores pueden encontrar la propiedad de sus sueños y estar seguros de que la palabra “ejecución hipotecaria” no se repetirá con los nefastos resultados de anteriores propietarios.

Solo para tener una cifra aproximada,  el 40 % de las casas vendidas en California para el segundo trimestre del año fueron casas que habían recibido un ejecución hipotecaria, en comparación con un 5.4% del año pasado, según reporte entregado por DataQuick , proveedor de información inmobiliaria.
Aunque el proceso de compra de casas ejecutadas en Estados Unidos puede resultar bastante ventajoso,  Es recomendable abordarlo con cuidado teniendo en cuenta ciertos aspectos.

Existen 2 etapas diferentes de una ejecución hipotecaria, cada una de las cuales presenta diferentes oportunidades para el comprador. El primer paso es descubrir cual es la más adecuada para ustedes sea que deseen hacer la compra como compradores extranjeros o residentes.

Pre-remate hipotecario (Pre-foreclosure)

Un casa entra en proceso de ejecución hipotecaria cuando el propietario se atrasa en el pago de las cuotas, allí la casa puede ser subastada o vendida en un valor inferior al original.

Los compradores pueden encontrar casas en pre-remate en listados entregados por los prestamistas en los juzgados. Una vez el comprador potencial o su agente representante encuentren en alguno de los listados, la casa que estaba buscando se puede poner en contacto con el propietario para indagar sobre su intención de venta en esta fase. Sin embargo, esta alternativa puede ser algo emocional, ya que muchos propietarios aun se aferran a su casa y no consideran la venta como una opción de rescate. Aunque muchos no compartan esta técnica como una forma valida de adquirir una casa, es claro que existe un beneficio mutuo, ya que el propietario esta recibiendo una oferta de solución a su problema financiero y el comprador esta adquiriendo la casa que buscaba.

Venta de Juzgado

En esta etapa de la ejecución, las propiedades con reporte de morosidad son rematadas en las salas del juzgado. Estas propiedades pueden llegar a ser verdaderas gangas, pero el proceso puede quiza ser un poco más complejo que el anterior.

Los postores no pueden inspeccionar la propiedad, lo cual es una gran desventaja para muchos compradores. Tampoco se revela que tipo de embargo existen en contra de la propiedad como consecuencia de impuestos por pagar, lo cual puede incrementar el valor real a pagar por la propiedad. Finalmente, los compradores deben llevar efectivo a estas subastas, para entregar como mínimo entre el 10 y 20 % de la cuota inicial y estar en capacidad de pagar el resto del valor en los próximos días.

Es importante tener en cunta que luego de la compra, el negocio se puede romper si el propietario actual de la propiedad puede reunir la cantidad de dinero suficiente para vencer la oferta ganadora del postor final.
¼br /> Aunque ambas opciones pueden parecer una lucha entre los intereses de comprador y propietario, estas son sin duda dos opciones que son muy validas en la reactivación de la actividad inmobiliaria de los Estados Unidos.
Fabio Rodriguez
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